BRIEF VAN HET AGENTSCHAP WONEN-VLAANDEREN
Moet een vastgoedmakelaar rekening houden met een brief aan de kandidaat-huurder, waarop staat dat hij/zij in aanmerking komt voor de huurpremie? Helaas vanuit CIB Vlaanderen is er al herhaaldelijk gepleit voor een aanpassing van de modaliteiten van de huurpremie, zodoende vastgoedkantoren de huurpremie in rekening kunnen brengen bij een solvabiliteitsbeoordeling. Dat is vandaag gewoonweg nog niet mogelijk.
De reden schuilt in de voorwaarden voor de Vlaamse huurpremie. Meest gekend is dat men minstens vier jaar onafgebroken op de wachtlijst moet staan van een SHM. Is dat zo, dan krijgt men automatisch een brief in de bus van het Agentschap Wonen-Vlaanderen, met in de envelop tevens een aanvraagformulier.
Een andere belangrijke voorwaarde is de conformiteit van de huurwoning. Die moet voldoen aan alle kwaliteitsvereisten, in overeenstemming met de technische verslagen. Na de aanvraag van een huurpremie wordt een woningcontrole uitgevoerd door een controleur van het Agentschap Wonen-Vlaanderen. Men wil immers geen subsidie verlenen voor een situatie die niet reglementair is.
Vervolgens wordt er ook een inkomensbegrenzing gehanteerd van 25.557 EUR voor een alleenstaande zonder personen ten laste, 27.698 EUR voor alleenstaande gehandicapten en 38.335 EUR plus 2.143 EUR per persoon ten laste voor alle andere gevallen.
Daarnaast worden de huurprijzen ook begrensd. De maximale huurprijs mag niet hoger zijn dan 618,25 EUR voor een woning, appartement,… en 494,60 EUR voor een kamer. Per persoon ten laste is er een verhoging van 20% tot maximaal 50%. In de Vlaamse Rand, de centrumsteden, alsook het grootstedelijk gebied rond Antwerpen en Gent mag de huurprijs 10% hoger liggen.
Laatste voorwaarde: om succesvol een aanvraag te kunnen indienen moet men aan de administratie een lopend woninghuurcontract voorleggen.
TIJDSTIP VAN AANVRAAG
Men kan de huurpremie pas aanvragen van zodra er een huurcontract is getekend. Het gevolg is logisch: op het ogenblik van de solvabiliteitsbeoordeling en de keuze van een huurder door de verhuurder heeft men geen enkele zekerheid dat de huurpremie inderdaad ingeroepen zal kunnen worden.
De brief van het Agentschap Wonen-Vlaanderen spreekt zich ook enkel uit over de vraag of de kandidaat gedurende vier jaar op de wachtlijst staat. De brief wordt automatisch uitgestuurd: de SHM meldt dat een bepaalde persoon vier jaar op de wachtlijst staat. Op grond daarvan verstuurt het agentschap een aanvraagformulier. Op dat ogenblik is nog niet gecheckt of de huurder wel aan de andere voorwaarden voldoet. Dat wordt pas beoordeeld tijdens de aanvraagprocedure zelf.
Als een kandidaat zo’n brief aanbrengt of algemeen denkt recht te kunnen hebben op ondersteuning door de Vlaamse overheid kunnen de vastgoedmakelaar en/of de verhuurder daar geen garanties rond krijgen. Men moet zelf proberen inschatten welke de kansen van de kandidaat zijn om de premie uitbetaald te krijgen.
Daarbij laten we overigens de vraag onverlet welke garanties de verhuurder heeft dat de premie effectief voor de betaling van de huur zal worden aangewend. Vanuit dat perspectief zou rechtstreekse uitbetaling aan de verhuurder alvast een heel stuk geruststellender zijn. En zou de huurpremie veel sterker een argument zijn in het voordeel van de kandidaat.
Het voornaamste probleem blijft dat op het ogenblik van de solvabiliteitscheck de zekerheid ontbreekt. Zonder die zekerheid zijn weinig verhuurders bereid de sprong te wagen, vooral bij kandidaten voor wie de huurpremie doorslaggevend is om voldoende solvabel te zijn.
BEDRAG HUURPREMIE
Het premiebedrag hangt af van uw inkomen, de grootte van uw gezin, de ligging en de huurprijs van uw woning.
De berekening van de huurpremie gebeurt volgens de formule:
Huurpremie = referentiehuurprijs – eigen bijdrage.
Hierbij is de referentiehuurprijs gelijk aan 75% van de maximale huurprijs en de eigen bijdrage gelijk aan 1/55e van uw jaarinkomen:
De huurpremie bedraagt in 2021 maximaal 152,56 EUR te verhogen met 25,43 EUR per persoon ten laste. De verhoging is begrensd tot vier personen ten laste. In bepaalde gemeenten wordt het maximale huurpremiebedrag verhoogd met 10% tot 167,82 EUR plus 27,97 EUR per persoon ten laste. Ook hier is de verhoging begrensd tot vier personen ten laste.
OPLOSSINGEN
Een oplossing zou zijn om bij de beoordeling van een kandidatuur wél rekening te kunnen houden met ondersteuningsmechanismen.
Bij het systeem van een huurwaarborglening via het Vlaams Woningfonds wordt dit wel zo gedaan. Deze laat toe dat iemand vooraf of tijdens de zoektocht naar een woning een principiële beslissing tot toekenning van de huurwaarborglening verkrijgt.
De beoordeling of iemand al dan niet in aanmerking komt voor een huursubsidie gebeurt pas na de verhuisbeweging. Bijgevolg kan een kandidaat-huurder de huursubsidie niet aanbrengen als argument bij de solvabiliteitscheck.
Positief zou ook zijn dat een recent conformiteitsattest volstaat als bewijs van de conformiteit van de woning, zonder dat er een nieuwe controle dient te gebeuren wanneer de huurder de premie aanvraagt.
BEHOUD VAN DE HUURSUBSIDIE
Helaas is het verhaal daarmee niet ten einde. Zal de huurder zijn/haar recht op de huurpremie kunnen behouden doorheen het contract? De kans is ook reëel dat de huurder vroeger vertrekt, gezien hij/zij immers ingeschreven staat op de wachtlijst en hij/zij deze inschrijving dient te behouden. Wie als verhuurder kiest voor een rechthebbende voor de huurpremie weet dus dat de daadwerkelijke termijn van verhuring extra onzeker is.
Uit jaarverslagen van het agentschap Wonen-Vlaanderen blijkt dat ieder jaar veel mensen de huurpremie verliezen, omdat zij niet meer voldoen aan de voorwaarden. Verschillende redenen kunnen zijn:
Woning niet meer conform;
Inkomen te hoog;
Huurprijs te hoog;
Toewijzing sociale woning;
…
Een eenvoudigere regeling bij de overgang van een private naar een sociale huurwoning zou ook gewenst zijn. Dit om te vermijden dat een vertrekkende huurder zowel huur verschuldigd is voor de toegewezen sociale huurwoning als voor de private woning (tijdens de opzegperiode).
CONCLUSIE
Op heden is het niet mogelijk om rekening te houden met de huurpremie bij de solvabiliteitsbeoordeling. Alsook is er de onzekerheid of de kandidaat wel succesvol de premie zal kunnen aanvragen en deze ook zal kunnen behouden.
Bijgevolg wordt er dus aan de verhuurders gevraagd een gok te nemen.
Gezien daarnaast ook de vraag het aanbod overstijgt, is het niet vreemd dat er meestal door de verhuurder een kandidaat-huurder wordt gekozen die goed scoort bij de solvabiliteitscheck. Ook voor de vastgoedmakelaar geldt er een aansprakelijkheidsrisico indien hij of zij een kandidaat zou aanbrengen waarvan achteraf blijkt dat deze niet voldoende solvabel is.
Als vastgoedmakelaars hopen we spoedig hierin een oplossing te zien.
(Bron: Vastgoedflitsen / CIB)
