Mogen in de huurovereenkomst alle herstellingswerken ten laste van de huurder gelegd worden?

In een huurrelatie rijst er vaak discussie over de vraag welke herstellingen nu juist voor rekening van de huurder of verhuurder zijn. In huurovereenkomsten wordt vaak een oplijsting gemaakt van de herstellingswerken die de huurder of verhuurder moet uitvoeren. Sommige huurovereenkomsten bevatten zelfs clausules die alle herstellingswerken ten laste van de huurder leggen. Zijn dergelijke clausules wel geldig? Een en ander hangt af van de aard van de huurovereenkomst. 

Gemeen huurrecht
Herstellingen voor de verhuurder
De verplichting tot het uitvoeren van onderhouds- en herstellingswerken wordt geregeld door het gemeen huurrecht. De verhuurder moet de herstellingen uitvoeren die verband houden met de structuur van het gebouw, de ruwbouw of de uitrustingen die noodzakelijk zijn om het goed te kunnen gebruiken, zoals herstellingen aan muren of schouwen. Bovendien staat de verhuurder in voor het uitvoeren van herstellingen die noodzakelijk zijn geworden door ouderdom of overmacht.
Huurdersherstellingen
De huurder van zijn kant is dan weer verplicht om de zogenaamde huurdersherstellingen uit te voeren. Dit zijn de minder grote, vaak voorkomende herstellingen, die ontstaan door het gebruik van het goed. Denk bijvoorbeeld aan het vervangen van gebroken tegels of een lekkende kraan.
Contractueel afwijken mogelijk
De bepalingen van het gemeen huurrecht, die de herstellingswerken betreffen, zijn van aanvullend recht. Dit betekent dat partijen er op geldige wijze contractueel van kunnen afwijken.

Woninghuur
Afwijken niet mogelijk
Is er evenwel sprake van een woninghuur, dan voorziet artikel 2, §2 Woninghuurwet dat van de verdeling van de herstellingswerken bepaald door het gemeen huurrecht niet kan worden afgeweken.


Gemene huur en handelshuur
Bij een gemene huur of handelshuur daarentegen zijn clausules die alle herstellingswerken ten laste van de huurder leggen wel geldig. Let wel: de herstellingswerken mogen hun oorsprong niet vinden in verborgen gebreken waarvan de huurder niet op de hoogte kon zijn.

(Bron: Vastgoedflitsen 1663)

(Foto: Shutterstock)