Je ziet een woning te koop staan met 185 m² bewoonbare oppervlakte op een perceel van 720 m². Duidelijke cijfers, zou je denken. Toch is het belangrijk om te weten waar die oppervlaktes vandaan komen en wat ze precies betekenen.
Waar komt de bewoonbare oppervlakte vandaan?
Bij Bordes baseren we de geadverteerde bewoonbare oppervlakte op de bruikbare vloeroppervlakte uit het EPC.
Die oppervlakte:
- wordt bepaald door een energiedeskundige volgens een vaste methodiek;
- dient in de eerste plaats om de energieprestatie van de woning te berekenen;
- is niet noodzakelijk hetzelfde als de netto woonoppervlakte die je zelf met een meetlint zou opmeten.
Muren, trappen en bepaalde ruimtes kunnen bijvoorbeeld anders worden meegerekend dan je misschien verwacht. Het EPC geeft ons dus een objectieve en uniforme bron, maar het cijfer moet wel in de juiste context worden gelezen.
Hoe bepalen we de perceeloppervlakte?
Voor de oppervlakte van het perceel baseren we ons op de kadastrale legger. Maar ook daar nemen we het cijfer niet zomaar blind over.
De Bordes-makelaar:
- bekijkt het kadastrale plan;
- vergelijkt dat met de werkelijke situatie ter plaatse;
- controleert of vorm en grenzen logisch lijken;
- en maakt bij de waardebepaling ook zelf een inschatting van de oppervlaktes van woning en grond.
Wijkt die inschatting sterk af van het EPC of het kadaster? Dan gaan bij ons de belletjes rinkelen. We zoeken liever vooraf uit waar een verschil vandaan komt.
Wat als de oppervlakte toch afwijkt?
Een kadastrale oppervlakte is geen exacte landmetersmeting en ook de EPC-oppervlakte wordt voor een specifiek doel berekend. Een afwijking is dus mogelijk.
In de verkoopovereenkomst wordt daarom doorgaans opgenomen dat het goed wordt verkocht zonder waarborg van maat of oppervlakte. In de Bordes-compromis staat onder meer dat:
- een verschil in meer of min geen automatische prijswijziging betekent;
- dat ook geldt wanneer het verschil groter is dan 1/20 of 5%;
- de kadastrale aanduidingen louter informatief worden meegedeeld en niet als exacte opmeting worden gewaarborgd.
Dat betekent uiteraard niet dat we oppervlaktes zomaar naast ons neerleggen. Integendeel: wij willen zelf ook niet achteraf voor verrassingen komen te staan. We hebben er dus alle belang bij om ons huiswerk goed te maken.
Wil je absolute zekerheid?
Is de exacte oppervlakte voor jou doorslaggevend? Bijvoorbeeld omdat je bouwplannen hebt of twijfelt over een perceelsgrens? Bespreek dat dan best vóór je een bindend bod uitbrengt.
Een landmeter-expert kan:
- het perceel nauwkeurig opmeten;
- de perceelsgrenzen onderzoeken;
- en indien nodig de grenzen officieel vastleggen.
Samengevat
De vierkante meters in een vastgoedadvertentie komen niet uit de lucht vallen. Bij Bordes gebruiken we het EPC voor de bruikbare vloeroppervlakte en de kadastrale legger voor de perceeloppervlakte. Tegelijk toetsen we die gegevens aan het kadastrale plan, de realiteit ter plaatse en onze eigen bevindingen bij de waardebepaling.
Klopt het plaatje niet? Dan zoeken we uit waarom. Zo proberen we mogelijke verrassingen al vóór de verkoop op te merken.
